آيا آشفتگي در بازار طلا و ارز باعث آرامش قيمت‌ها در بازار مسكن مي‌شود

مسكن؛ آتش زير خاكستر

شرق: بازار ارز و سكه اين روزها بسياري از معادلات اقتصادي را به هم زده است. شايد تا همين چند وقت پيش كسي گمان نمي‌برد كه روزي در اقتصاد ايران هر دلار به يك‌هزار و 600 تومان برسد و هر سكه بهار آزادي نيز به 700 هزار تومان نزديك شود. اين اتفاق اما رخ داد تا شايد بار ديگر به اثبات برسد در اقتصاد ايران جايي براي تحليل‌هاي محكم و باثبات وجود ندارد چون به قول برخي از كارشناسان، در اين اقتصاد، دولت جريان برنامه‌ريزي‌هاي اقتصادي را بر عهده دارد كه خود به اندازه كافي نقش يك فعال سنگين‌وزن اقتصادي را ايفا مي‌كند. به هر حال اما اين روزها، روزهاي دلار و سكه است و اقتصاد ايران يك غايب بزرگ به نام مسكن دارد. البته اينكه گفته مي‌شود مسكن غايب است اصلا به معناي آن نيست كه در بازار مسكن سكوت قيمتي شكل گرفته است، بلكه كارشناسان بر اين باورند كه با وجود كاهش ترافيك در بازار مسكن فقط از ابتداي سال‌جاري نزديك به 35 درصد بهاي مسكن با افزايش قيمت همراه بوده است. غيبت مسكن بدون شك ناشي از عدم حضور اين بازار در اوج هياهوي شكل‌گرفته در اقتصاد ايران است. حدود شش سال پيش كه برنامه‌هاي دولتي اقتصاد در ايران يك‌مرتبه تا حد زيادي به سمت گسترش نقدينگي و باز كردن كيسه منابع بانكي تغيير مسير داد، بهاي مسكن تا 500 درصد افزايش يافت و در هر حوزه‌اي از اقتصاد نامي از مسكن نيز مانور مي‌داد. به عبارتي مي‌توان گفت در آن روزها اقتصاد ايران را همه با نام مسكن مي‌شناختند. اواخر سال 84 تا پايان سال 86 را كسي از ياد نمي‌برد. قيمت‌هاي مسكن چنان باشتاب صعودي شده بودند كه برخي از كارشناسان مي‌گفتند بازار مسكن اقتصاد را در مشت گرفته است. اين اتفاق اكنون در بازار طلا و ارز رخ داده است و باز هم صاحب‌نظران اقتصادي با اشاره به سياست‌هاي دولت در حوزه اقتصاد به نقد روند قيمت‌ها در بازار طلا و ارز اقدام مي‌كنند. در حال حاضر صاحب‌نظران اقتصادي با جديت بر اين باورند كه سوداگري دولتي‌ها، دليل اصلي گراني در بازار پول و طلاست و از سوي ديگر اصالت اقتصادي اين دو بازار را نسبت به بازار مسكن با وزن بسيار كمتري ارزيابي مي‌كنند. ظاهرا فرار سرمايه به سمت بازار دلار و طلا باعث نگراني صاحب‌نظران اقتصادي شده است. آنها مي‌گويند اين مساله توان توليد را در بازار مسكن كاهش مي‌دهد و بازگشت دوباره سرمايه‌ها به اين بازار همراه خواهد بود با گراني شديد و افسارگسيخته قيمت‌ها. در اين‌باره نادر هوشمنديار به شرق مي‌گويد: «مسوولان اقتصادي دولت بايد پاسخگوي گراني در بازار طلا و ارز باشند. آنها باعث شده‌اند كه يكي از بزرگ‌ترين سوداگري‌هاي اقتصادي در بازار بدون اصالت طلا و ارز شكل بگيرد و از سوي ديگر بازارهايي با پشتوانه توليد درگير فقدان نقدينگي باشند.» وي ادامه مي‌دهد: «‌اي كاش اين تقلاي اقتصادي در بازار مسكن رخ داده بود. اگر بازار مسكن با چنين جابه‌جايي سرمايه مواجه مي‌شد، توليد در اين بازار نيز مي‌توانست به خوبي روي پا بايستد و بار بزرگي از روي دوش قيمت‌ها بردارد.» هوشمنديار مي‌گويد: «در شرايط فعلي سرمايه‌ها موقتا ميهمان بازار ارز و طلا هستند. اين احتمال بسيار وجود دارد كه در صورت سير شدن اشتهاي سوداگري دولت قيمت‌ها دوباره به سمت بازاري با پشتوانه محكم‌تر نظير مسكن بازگردد كه در اين صورت هيچ تضميني براي ثابت ماندن قيمت‌ها وجود ندارد.» اين استاد دانشگاه همچنين مي‌گويد: «البته در حال حاضر نيز قيمت‌ها در بازار مسكن اوضاع خوبي ندارند. يعني اين‌گونه نيست كه چون ترافيك در بازار طلا و ارز شكل گرفته است، قيمت‌ها در بازار مسكن آسوده و آرام شده باشند بلكه در همين مدت و در چند ماه گذشته نيز بهاي مسكن رشد قيمتي زيادي را مزمزه كرده است.» وي ادامه داد: «اين اتفاق نشان مي‌دهد كه شاخص قيمت‌ها در بازار مسكن آماده است تا جهش بزرگي را به ثبت برساند كه با بازگشت گريز‌ناپذير سرمايه‌ها به بازار مسكن اين اتفاق رخ مي‌دهد.» در اين راستا بيت‌الله ستاريان- عضو هيات علمي دانشگاه تهران- نيز معتقد است: با بروز نوسان در بازار ارز و سكه، سرمايه‌ها جذب اين بازارها مي‌شوند و اين وضعيت تا زماني كه نرخ ارز از ثبات برخوردار شود، ادامه خواهد داشت. وي در ادامه با اشاره به اينكه پس از برقراري ثبات در اين بازارها، سرمايه‌ها به يك‌باره به سمت بازار ملك بازمي‌گردند، خاطرنشان كرد: به‌نظر مي‌رسد اين وضعيت تا ارديبهشت‌ماه رخ دهد كه در اين صورت قيمت ملك به شدت بالا خواهد رفت. اين كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اينكه قيمت ملك از ابتداي سال تاكنون از افزايش 35 درصدي برخوردار شده است، افزود: ‌به‌نظر مي‌رسد تا پايان سال قيمت‌ها حدود 25 درصد بالا برود. ستاريان با بيان اينكه اكنون ركود تورمي در اين بخش حاكم است، تصريح كرد: نرخ ارز و طلا نيز به صورت تصنعي ثابت مانده بود كه اكنون در حال افزايش است. وي همچنين معتقد است در مورد مسكن نيز فنر قيمت‌ها هنوز بسته نگه داشته شده است اما اين وضعيت تا ابد ادامه نخواهد داشت. اين كارشناس اقتصاد مسكن همچنين تاكيد كرد بررسي‌ها طي 10 سال گذشته نشان مي‌دهد كه ميزان افزايش قيمت ملك نسبت به ارز و سكه بسيار بيشتر بوده است. بر اساس اين گزارش در سال 80، يك واحد آپارتمان مسكوني در منطقه پونك با قيمت متري 217 هزار تومان، سكه تمام‌بهار آزادي حدود 61 هزار تومان و قيمت دلار آمريكا حدود 930 تومان به فروش رسيده است. اين در حالي است كه در سال 85 قيمت همان واحد مسكوني به متري 700 هزار تومان، سكه تمام‌بهار آزادي به 164 هزار تومان و دلار آمريكا تقريبا همان قيمت بوده است. همچنين قيمت اين واحد مسكوني اكنون به حدود دو ميليون تومان، سكه بهار آزادي 635 هزار تومان و دلار آمريكا به هزار و 500 تومان رسيده است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد در كوتاه‌مدت سرمايه‌گذاري در بازار طلا و سكه پرسودتر از بخش مسكن است و از آنجا كه به سرمايه كمتري نياز دارد استقبال از آن هم بيشتر خواهد بود. البته بايد به اين مساله نيز توجه كرد كه دولت با اجراي طرح مسكن مهر و اتخاذ سياست‌هاي انقباضي به شدت سعي در كنترل قيمت مسكن دارد و ممكن است اتفاق تاريخي افزايش سرسام‌آور قيمت مسكن در سال 86 براي بار ديگر تكرار نشود.البته كارشناسان معتقدند دوران فشرده بودن اين فنر سرانجام به سر مي‌رسد. همچنين ايرج رهبر ـ رييس كانون سراسري انبوه‌سازان ـ معتقد است: سرمايه‌ها بايد به بخش توليد مسكن بازگردد، در غير اين صورت هرگونه اقدامي كه منجر به تحريك در بخش تقاضا شود، مشكل ايجاد مي‌كند.